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Auf dem Wochenmarkt ist die Sache einfach: Man lässt sich ein Kilo Äpfel abwiegen und bezahlt genau dieses Kilo. Anders wird es, wenn der Händler einen ganzen Vorrat zurücklegt, der nach und nach abgeholt wird. Die ersten Wochen hält er die Ware kostenlos bereit. Dauert es länger, verlangt er eine Gebühr dafür, dass er die Äpfel an niemand anderen verkaufen kann. Nach genau diesem Prinzip funktioniert die Finanzierung eines Neubaus.
Wie der Bereitstellungszins entsteht
Das zugesagte Darlehen ist der zurückgelegte Vorrat. Für jeden Betrag, der abgerufen wird, etwa für das Grundstück oder die Rechnung des Rohbauers, fallen ganz normale Darlehenszinsen an. Für den Rest, der noch bei der Bank liegt, verlangt sie nach einer freien Zeit eine Art Reservierungsgebühr: den Bereitstellungszins.
Der Grund: Die Bank muss das Geld ab Vertragsunterschrift bereithalten. Sie hat es sich zum vereinbarten Zins selbst am Kapitalmarkt beschafft und kann es in der Zwischenzeit nicht anderweitig verleihen. Üblich sind rund 0,25 Prozent pro Monat auf den noch nicht ausgezahlten Betrag, das entspricht 3 Prozent im Jahr. In der Bauphase fallen deshalb oft zwei Posten gleichzeitig an: Zinsen auf den abgerufenen Teil und Bereitstellungszinsen auf den Rest.
Was in drei Monaten Stillstand anfällt
Ein Beispiel: Für einen Neubau ist ein Darlehen über 300.000 Euro zu 4 Prozent Sollzins vereinbart, die bereitstellungszinsfreie Zeit beträgt sechs Monate. 100.000 Euro sind für das Grundstück bereits abgerufen. Dann verzögert sich die Baugenehmigung, und drei Monate lang passiert nichts, ausgerechnet direkt nach Ablauf der freien Zeit.
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Was fällt an? |
pro Monat |
nach drei Monaten |
|---|---|---|
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Zinsen auf 100.000 € (4 % ÷ 12) |
333,33 € |
1.000 € |
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Bereitstellungszins auf 200.000 € (0,25 %) |
500,00 € |
1.500 € |
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Zusammen |
833,33 € |
2.500 € |
1.500 Euro davon sind reine Reservierungsgebühr, bezahlt für Geld, das noch gar nicht auf der Baustelle angekommen ist. Mit zwölf statt sechs Monaten bereitstellungszinsfreier Zeit wären in diesen drei Monaten nur die Zinsen angefallen.
Die freie Zeit gehört in den Angebotsvergleich
Beim Vergleich von Finanzierungsangeboten schauen viele zuerst auf den Zinssatz. Für Bauherren ist die bereitstellungszinsfreie Zeit fast genauso wichtig. Sie reicht je nach Bank von wenigen Monaten bis zu einem Jahr und mehr. Eine längere freie Zeit kostet oft einen kleinen Zinsaufschlag, deshalb gehören beide Werte zusammen in den Vergleich. Weil Bauvorhaben häufig länger dauern als geplant, ist ein realistischer Bauzeitenplan mit Puffer die beste Grundlage für diese Abwägung.
Dazu kommt die Reihenfolge der Mittel. Banken verlangen in der Regel, dass zuerst das Eigenkapital in den Bau fließt. Das spart Zinsen, schiebt den Abruf des Darlehens aber nach hinten. Umso wichtiger ist es, die freie Zeit so zu bemessen, dass sie bis zur letzten großen Rechnung reicht.
Wann die Tilgung beginnt
Ein zweiter Vertragspunkt entscheidet über die Belastung in der Bauphase: der Beginn der Tilgung. In vielen Darlehensverträgen startet sie erst, wenn das Darlehen vollständig ausgezahlt ist. Bis dahin fallen nur Zinsen auf den abgerufenen Betrag an. Das entlastet genau in der Zeit, in der meist noch die Miete für die bisherige Wohnung läuft.
Manche Bauherren nutzen das gezielt und rufen einen kleinen Restbetrag erst später ab. Solange das Darlehen nicht voll ausgezahlt ist, bleibt es bei der reinen Zinszahlung. Bei 300.000 Euro, 4 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung macht das rund 500 Euro weniger Rate im Monat aus. Auf einen Restbetrag von 1.000 Euro fallen nach Ablauf der freien Zeit gerade einmal 2,50 Euro Bereitstellungszins im Monat an.
Ob das funktioniert, steht im Darlehensvertrag. Manche Verträge lassen die Tilgung zu einem festen Datum oder schon bei Teilauszahlung beginnen. Außerdem endet irgendwann die Abruffrist, danach zahlt die Bank den Rest aus oder streicht ihn. Wer den Tilgungsbeginn lieber von vornherein festlegt, kann bei manchen Banken auch eine tilgungsfreie Anlaufzeit vereinbaren.
In jedem Fall hat die Entlastung einen Preis. Wer die Tilgung im Beispiel um neun Monate hinausschiebt, hat in der Bauphase rund 4.500 Euro mehr Luft. Bei zehn Jahren Zinsbindung steht dafür am Ende eine um gut 6.000 Euro höhere Restschuld, die zum dann gültigen Zins weiterfinanziert werden muss. Die Gestaltung ist deshalb ein Puffer für eine enge Phase, kein Sparmodell.
Gut geplant ist halb gespart
Ein realistischer Bauzeitenplan und eine freie Zeit, die die ganze Bauzeit abdeckt: Dann fallen im besten Fall gar keine Bereitstellungszinsen an. Passt auch der Tilgungsbeginn zur Bauphase, bleibt die Doppelbelastung aus Miete und Rate überschaubar. Entscheidend ist der Zeitpunkt, an dem diese Punkte geklärt werden. Vor der Unterschrift lassen sie sich noch gestalten, danach kaum noch.
Damit die Bauphase finanziell planbar bleibt
Dipl. Bankbetriebswirt (ADG)
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