Das Haus wieder verkaufen: was Eigentümer vor der Entscheidung klären sollten

Lebensumstände ändern sich: ein beruflicher Wechsel, Familienzuwachs, eine Trennung oder schlicht der Wunsch nach etwas Größerem. Plötzlich steht der Verkauf der eigenen Immobilie im Raum, obwohl die Finanzierung noch läuft. Viele schauen dann zuerst auf den möglichen Verkaufspreis. Doch der entscheidet selten allein darüber, was am Ende übrig bleibt. Genauso wichtig ist die Frage, was mit dem bestehenden Darlehen passiert und welche Fristen im Hintergrund laufen. Wer diese Punkte früh klärt, verkauft mit klarem Kopf statt unter Zeitdruck.

Das laufende Darlehen ist der erste Knackpunkt

Wird eine finanzierte Immobilie während der Zinsbindung verkauft, wird das Darlehen in aller Regel vorzeitig abgelöst. Dafür darf die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Sie gleicht den Zinsausfall aus, der ihr durch die frühzeitige Rückzahlung entsteht. Der Verkauf der beliehenen Immobilie gilt dabei als wichtiger Grund nach § 490 BGB, die Bank muss die Rückzahlung also zulassen, darf sich den entgangenen Gewinn aber bezahlen lassen.

Wie hoch diese Entschädigung ausfällt, hängt vor allem vom vereinbarten Sollzins, der Restschuld und der verbleibenden Zinsbindung ab. Bei längeren Restlaufzeiten und niedrigem Vertragszins kommen schnell vier- bis fünfstellige Beträge zusammen. Wichtig: Vereinbarte Sondertilgungsrechte muss die Bank zugunsten des Kunden berücksichtigen. Eine prüfende Berechnung lohnt sich, denn fehlerhafte Forderungen sind keine Seltenheit.

§ 489 BGB: der Ausweg nach zehn Jahren

Nicht in jedem Fall fällt eine Vorfälligkeitsentschädigung an. Nach § 489 BGB lässt sich ein Immobiliendarlehen zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, und zwar ohne Entschädigung. Das ist genau dann interessant, wenn eine ursprüngliche Zinsbindung von 15 oder 20 Jahren bereits länger als zehn Jahre läuft. Wer einen Verkauf plant und diese Marke fast erreicht hat, kann mit etwas Timing eine erhebliche Summe sparen. Dieser Punkt schlägt direkt die Brücke zur Anschlussfinanzierung aus der vergangenen Ausgabe: Beide Themen drehen sich um denselben Hebel, nämlich den richtigen Zeitpunkt.

Finanzierung mitnehmen statt auflösen

Wer verkauft, kauft häufig direkt wieder. Genau hier liegt eine Möglichkeit, die viele übersehen: Statt das alte Darlehen teuer abzulösen und ein neues abzuschließen, lässt sich die bestehende Finanzierung oft auf die neue Immobilie übertragen. Im Fachjargon heißt das Pfandtausch oder Pfandwechsel. Dabei bleibt der Darlehensvertrag bestehen, nur die als Sicherheit dienende Immobilie wird ausgetauscht.

Der Reiz liegt auf der Hand: Die bisherigen Zinskonditionen bleiben erhalten, was vor allem bei einem niedrigen Altvertrag wertvoll ist, und die Vorfälligkeitsentschädigung entfällt. Voraussetzung ist, dass die neue Immobilie als Sicherheit ausreicht und die Bank zustimmt. Einen gesetzlichen Anspruch darauf gibt es nicht, weshalb das Gespräch mit der Bank frühzeitig gesucht werden sollte. Als Faustregel gilt: sowohl die Vorfälligkeitsentschädigung von der Bank berechnen als auch einen Pfandtausch prüfen lassen und dann beide Wege vergleichen.

Die Steuerfrage: Spekulationsfrist im Blick

Beim Verkauf einer Immobilie kann Spekulationssteuer anfallen, also Einkommensteuer auf den Gewinn aus einem privaten Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG. Versteuert wird dabei nicht der Verkaufspreis, sondern nur der Gewinn, also die Differenz zwischen Verkaufs- und Anschaffungskosten. Entscheidend sind zwei Fristen: Liegen zwischen notariellem Kauf- und Verkaufsvertrag mehr als zehn Jahre, bleibt der Gewinn im Privatvermögen in der Regel steuerfrei.

Wichtiger noch ist die Ausnahme für selbst genutzte Immobilien. Wer im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst darin gewohnt hat, verkauft auch innerhalb der Zehnjahresfrist steuerfrei. Diese sogenannte Drei-Jahres- oder Zwei-Silvester-Regel ist der wichtigste Hebel für Eigennutzer. Bei gemischten Fällen, also Vermietung und späterer Eigennutzung, Erbschaft oder Trennung, lohnt sich die genaue Prüfung statt einer groben Schätzung. Da es hier um Steuerrecht geht, gehört diese Frage in die Hände eines Steuerberaters.

Vor der Verkaufsentscheidung klären:

• Höhe der aktuellen Restschuld und der verbleibenden Zinsbindung
• Vorfälligkeitsentschädigung von der Bank berechnen und prüfen lassen
• Option nach § 489 BGB prüfen, wenn das Darlehen über zehn Jahre läuft
• Pfandtausch als Alternative prüfen, wenn ein Neukauf geplant ist
• Spekulationsfrist und Eigennutzungs-Ausnahme steuerlich abklären
• Anschlussfinanzierung für das neue Objekt frühzeitig durchrechnen

Drei Wege mit dem laufenden Darlehen